17号：关于切实加强我州老旧小区管理和改造的建议（州住建局）

通过调研发现，我州老旧小区管理及治理方面存在的问题：自治州各县市经过近几年实施老旧小区改造，部分条件成熟的老旧小区已经得到有效的改造，基础设施和物业管理得到极大改善。但各县市仍有不少老旧小区尚未实施，其管理和治理存在不少问题。由于兴建年代久远，小区的规划方案比较简单,内部结构及住宅功能相对落后。随着城市人民生活水平不断提高，硬件设施的先天不足就逐步凸现出来。路不平、灯不亮、下水不畅、雨污合流、无化粪池、无停车位、管理缺失、环境卫生差、治安形势复杂等情况。随着时间的推移，这些问题逐渐显现，给人民群众生活带来极大不便，由此引发的社会矛盾层出不穷。

建议：

（一）加强老旧小区管理。1、实现物业管理全覆盖。有条件的老旧小区，在镇（社区）组织协调、指导下，由业主依法选聘物业服务企业，实施专业化物业管理；暂不具备条件的老旧小区，由镇（社区）牵头征求业主意见，可以社区托管、社会组织代管、居民自管等方式，落实物业管理，全力实现老旧小区物业管理全覆盖。2、解决资金难题。老旧小区物业管理最大的短板和难题在于缺少资金，应着力解决。建议一是探索“短期政府兜底，先尝后买”模式。由政府牵头成立国有物业服务企业或者由社区组建集体经济物业公司，承担老旧小区物业“兜底”服务，以党建引领物业，采用“先尝后买”模式，逐渐实现老旧小区物业管理转型。如吉首市成立了市政府平台公司“吉首市保居投公司”，在光明新村完成老旧小区改造后，通过先行开展治安、保洁、设施维护、停车管理等物业服务，让居民尝试服务满意后，再探索收费标准和方案。二是拓宽资金来源，盈亏互补。针对老旧小区物业管理资金缺乏的情况，通过社区消费的升级运营，如提供家政、维修等方式平衡物业管理方收支；同时充分发掘利用资源，如将公共建筑屋顶进行屋顶光伏发电、建设小区停车场开展收费等方式获取收益，实现盈亏互补。如吉首市化工厂小区，利用小区土地资源建设了停车场，开展社会收费停车，其收益足以维持整个小区物业管理人员的开支。三是增强居民共管共治意识，开展收费服务。老区小区管理虽然短期内政府可以提供一些专项补助；但长期看，还需居民提高对物业服务价值的认识，通过依法、公开、居民协商的方式合理收取物业费，并督促物业公司提升服务水平。四是多渠道补建和续筹专项维修资金。通过居民自筹、公共部位收益补充、财政补助等多渠道补建和续筹专项维修资金，为老旧小区改造后实施长效管理提供资金保障。

（二）有序推进老旧小区改造。建议制定湘西州老旧小区改造方案，各县市制定县市老旧小区改造方案，分批分类实施。1、充分调研，确定范围分类实施。建议把老旧小区分片划区，按实际情况划为四类，按照改造难度由易到难来划分。一类作为试点，自治州及各县市各选1-2个，打造老旧小区改造示范点。二类为比较容易改造的小区，对创卫生城市、文明城市等影响大的先实施。三类为改造困难相对较大的小区。四类小区主要是一些改造难度大的小区，如那些单栋且住户少、房屋很破旧且基础配套设施极度落后的小区。2、完善程序，居民认可。根据住建部等三部门发布《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》，提出居民就结合改造工作同步完善小区长效管理机制形成共识的，即参与率、同意率达到一定比例，方可纳入改造计划。居民对改造后的物业管理模式、交纳必要的物业服务费用等，集体协商形成共识并书面(线上)确认的，方可开工改造。3、落实资金。多渠道筹措资金，吸引社会力量参与。积极争取中央、省、州各类基建投资补助和财政专项补助资金。统筹保障老旧小区改造资金。统筹专项投入，以及供水、供电、供气、网络通信、有线电视等专营单位投入。引导社会资本参与改造，积极探索采取赋予小区特许经营权、建设停车位、商业捆绑开发(与城镇其他优质项目打捆)等激励措施。老旧小区改造涉及土地房屋功能调整的，自然资源部门依法进行调整。对改变土地用途产生的土地收益，按规定纳入预算管理，可用于支持老旧小区改造。

州住建案复〔2023〕第14号A类

关于州政协十三届二次会议第17号提案的答复

宋祖林、张时军委员：

您们在州政协十三届二次会议上提出的《关于切实加强我州老旧小区管理和改造的建议》已收悉，感谢您们对住建工作的关心和支持。经我局与州财政局、州发改委、州自然资源和规划局及8县市人民政府共同研究，现将该提案的办理情况答复如下：

一、基本情况

（一）我州城镇老旧小区现状情况

我州是湘鄂渝黔四省市交界的老少边山库穷地区，过来城镇发展缓慢，建设粗放。2000年以前，州内商品房开发刚刚起步，现存的老旧小区大多以行政企事业单位老院落以及经适房、集资房为主。由于地处武陵山脉腹地，建设场地紧张且地质情况复杂，城镇建筑大多依山而建、临水而筑，井然有序成规模的建筑群落相对较少，而灵活碎化小体量的单体建筑较普遍。由于特定的历史条件、经济基础、思想观念、技术标准和施工水平等诸多因素制约，我州这些2000年以前及2001-2005年期间建成的住宅小区存在众多问题，成为当下城市发展、群众安居的痛点、难点和堵点，具体为：一是小区规模“小”；二是建设布局“乱”；三是基础功能“弱”；四是居住环境“差”；五是物业管理“缺”。“无建无管、有建无管、有管无建”等问题成为小区的顽瘴痼疾，影响了群众应有的获得感、幸福感和安全感。

（二）全力推进城镇老旧小区改造

自2019年国家实施城镇老旧小区改造以来，我州抢抓机遇，乘势而为，聚焦群众最关心、最直接的问题，以城镇老旧小区改造为契机全面推进城市有机更新，先后申请到位中央补助资金15.39亿元、地方政府专项债11.04亿元，全力推进改造项目建设，不断完善老旧小区设施功能、优化小区居住空间、推行小区物业管理。2019—2022年，全州纳入计划实施改造的城镇老旧小区634个（2019年166个、2020年136个、2021年208个、2022年124个），改造户数87035户，栋数7281栋，改造面积929.43万平方米，计划总投资69.53亿元。截止目前，累计完成投资42.58亿元，占比61.24%；改造小区竣工数507个，竣工率79.96%；完成改造户数70162户，改造面积686.69万平方米，栋数6270栋。2023年，全州计划投资9.53亿元，实施城镇老旧小区改造223个小区（吉首市101个、泸溪县15个、凤凰县14个、古丈县37个、花垣县10个、保靖县23个、永顺县15个、龙山县8个），现已全面开工，开工率100%，完成投资2.43亿元，投资完成率25.54%。

（三）持续加强改造小区后续管理

城镇老旧小区改造是否顺民意、见成效，完善后续管理是其中的关键之一。近年来，我州积极探索建立旧改小区的后续管理机制，以确定管理模式和筹措管理资金为重点推进工作。一是致力解决“改后怎么办”问题。明确将落实小区管理模式作为纳入改造计划的前置条件严格把关，通过政府引导、居民协商，因区施策，合理选择市场物管、单位统管、居民自管、社区托管等方式落实后续管理。如吉首市有序推进“物业管理进小区”，推动无物业管理的老旧小区实现物业管理全覆盖；泸溪县完成对无物业管理的老旧小区采取委托社区管理的模式落实小区管理；凤凰县对无物业管理的老旧小区实行社区托管、社会组织代管；保靖县由迁陵镇政府牵头成立老旧小区物业管理委员会负责推行小区管理；龙山县成立街道物业管理办公室专门开展辖区物业管理工作，全力推动老旧小区物业管理全覆盖。二是努力解决“钱从哪里来”问题。坚持“谁受益、谁出资”原则，建立费用合理共担机制，通过政府引导出资、产权单位助资、公共收益融资、小区居民筹资等方式，多渠道筹集改造小区管理资金。如吉首市采取财政资金引导，并联合街道、社区引导小区物业或业委会合理利用小区广告发布、便民服务、停车收费等公共资源筹集物业管理费用；龙山县探索“短期政府兜底，先尝后买”模式，在小区改造审计结算完成前由施工单位承担物业服务成本，居民尝试服务满意后再逐步推进管理转型，通过建设停车场、增设广告位、出租公共场地等获取收益筹集费用，增强居民共管共治意识开展服务收费，通过居民自筹、公共收益、财政补助等方式筹集专项维修资金，目前已动态收缴小区专项维修资金约3.6亿元。

二、主要做法

（一）做好统筹谋划。自2019年起，州政府和我局及有关州直部门先后印发了《关于成立湘西自治州城镇老旧小区改造工作领导小组》、《关于加快推进全州城镇老旧小区改造工作的通知》、《关于印发湘西自治州城镇老旧小区改造监督调研工作方案的通知》、《关于加快推进全州城镇老旧小区改造通信管线整治工作的通知》、《关于湘西州城镇老旧小区改造工作的思考》以及历年重点民生实事城镇老旧小区改造实施方案等文件。每年提前开展项目储备工作，及时安排部署旧改项目的储备申报；及时开展工作调研和督查督办，并印发工作通报；联合通信部门强化改造小区通信管线整治，做到同步设计、同步建设、同步验收，争取到位州级补助资金1000万元，统筹网络通信、有线电视等专营单位加大投入开展小区通信设施建设；加强工作监管，与纪检部门开展改造工作监督。各县市先后编制了本辖区城镇老旧小区改造规划，建立改造项目库；成立工作领导小组或项目指挥部，加强组织领导，加快项目建设，有力有效地推动旧改工作。

（二）优化实施方案。为进一步提升我州城镇老旧小区改造质量和效果，我局对全州历年城镇老旧小区改造计划项目实施方案开展联合审核，组织发改、财政、通管办等部门及省州城镇老旧小区改造专家召开审查会议，并印发审查通报，要求在改造方案中落实摸底情况、改造项目、规划设计、特色工作、投资概算、资金筹措、招标方案、后续管理等内容。特别要求县市应主动对接社区，将小区服务、养老、文化、教育、卫生、托育等设施同步设计、同步实施；鼓励联动改造，以街道或社区为单位对片区城镇老旧小区集中编制改造方案，统一设计、审查、审批、招标、建设和竣工验收。为将旧改工作做精做优做出特色，切实指导县市确立符合各自实际的改造目标，突出“一县一策、一城一品”，加强基础治理能力建设，开展绿色完整居住社区示范创建。

（三）强化特色改造。各县市结合各自城镇老旧小区现状、城区规划建设特点、经济社会人文条件、目前工作进展等情况，打造改造特色，突出示范引领。如吉首市重点实施“改造一片、打通一片、完善一片”的系统化、片区化、规范化绿色完整社区创建工程。2022年以社区为单位将18个老旧小区改造项目整合为保险街、政法街、货场路等6大片区，新增停车泊位528个、建设场地6589㎡，改造社区日间照料中心及综合服务平台2个，打通微循环道路9.86公里，建成五分钟生活圈5个，直接受益人口达3.8万人。古丈县针对县城老旧小区“小”、“散”、“乱”等情况，采用“缠藤结瓜”的模式推行片区改造，以“城”为区、以“河”为线，营造绿水青山伴小城的生态人居环境。凤凰县突出“四个优先”，优先改造给排水系统，注重给水加压、消火栓配置、雨污分流等工程建设；优先满足基本功能，强调停车场位、消防通道、活动场所、房屋安全等改造；优先治理环境卫生，大力实施污水管网、化粪池、垃圾分类等环卫设施建设；优先选择与历史文化名城、传统街区相匹配的建筑材料和工艺实施改造。泸溪县突出环境、分片改造，突破空间、打通分隔，突击基础、雨污分流，突显山水，亲近自然；打造居民积极参与旧改的特色示范区。保靖县对标完整社区，实施微改造、微景观、微提升工程，下足绣花功夫，编织迁陵记忆；今年的二月坡完整社区建设被省住建厅推荐为住建部试点项目，南门河片区老旧小区改造项目被住建部纳入2023年全国城镇老旧小区改造推荐案例集。

三、存在问题

当前，我州城镇老旧小区改造工作存在的主要问题有：一是统筹推进力度不足。老旧小区改造量大面广，工作涉及社会各个层面，是一项政府统筹推进的综合性工作，但部分县市未有效形成工作合力，政府层面成立的领导小组管理缺位，住建部门唱“独角戏”的现象较为普遍。二是资金筹集拨付困难。由于经济下行压力持续加大，据了解，今年国家总的旧改资金由去年的564亿下降为301亿元，今年的补助资金除财政部门资金已到位一部分外，发改部门的资金至今尚未到位，造成县市工作压力较大。同时，县市财力不足，部分县市的旧改专项资金被财政统筹，导致专项资金拨付不及时，部分项目迟迟无法完工。三是后续管理有待加强。受老旧小区的规模效应、居民观念、经济水平、资金来源等客观因素制约，部分县市已完成改造的小区未能有效落实后续管理，已落实管理的小区大多以社区托管为主，管理力度不够、水平不高，加上房屋维修资金缺失，改造后的小区后期管护难。

四、下步打算

（一）提高站位，加强组织领导。城镇老旧小区改造是国家扩内需、保稳定、惠民生、促发展的重要举措，事关经济社会发展大局和群众宜居宜业的切身利益。全州住建部门将进一步提高政治站位，加强组织领导，用活用好政策，在政府层面展现新作为，在社会层面展现新担当，把握机遇，改善民生，切实将城镇老旧小区改造作为我州加快新型城镇化建设的引擎全力推进，让居民群众早日享受到旧改打造的安居宜居环境。

（二）创新发展,提升改造水平。一是以强弱项补短板为重点，转变城市建设发展理念。针对我州老旧小区和老城区市政设施存在的突出问题，变“重地上轻地下”的建设思维为“地上地下并重”，统筹协调水、电、气、通信等运营企业，集中力量新建修缮小区内外市政设施。针对因时代发展造成的新的社会供需矛盾，在改造中大力建设停车设施、休息娱乐设施、加装电梯等，美化、亮化、净化、绿化、文化小区环境，对有条件的小区建设各类便民服务的配套设施，提高小区宜居性和舒适度。二是以资源整合共享为重点，重构小区新型邻里关系。整合城市与小区之间的公共资源，鼓励改造打开封闭院落，改善城市和小区的空间环境，树立“窄马路、密路网”的市政设施建设理念，提高居民、行人进出通达性。整合小区与小区之间的空余资源，特别要针对小区规模“小”和建设布局“乱”的现状，对片区内有共同改造需求的独栋、零星、分散的楼房进行归并整合，鼓励对片区内相近或相连的小区打破空间分割，进行集中连片改造。整合本地文化习俗资源，立足民族文化传承，拓展群众交往空间，增进社会和谐元素，在硬件设施建设上有利于群众开展传统休闲娱乐活动，在软件设施建设上宣传民族历史文化，提高群众自觉意识，以新型邻里关系提升居民幸福指数。

（三）对症下药，破解改造难题。一是加强工作统筹协调。督促县市坚持尽力而为、量力而行，统筹资源要素，为老旧小区改造做强支撑、做优保障。一方面，协调各方力量，解决资金瓶颈。在项目改造资金上，通过向上争资，争取更多的国省补助资金支持改造；向内挖潜，集中地方力量加大民生领域资金支出；向外引导，鼓励和撬动更多社会资本投入资金参与改造。在后续管理费用上，采用政府补助一点、公共收益一点、居民自筹一点模式，努力促成小区物业费用合理分担机制。另一方面，加强工作联动，优化改造环境。督促县市统筹发改、财政、国土、通信、电力等部门加强协同，集中发力，具体解决改造中方案评审、项目立项、资金拨付、土地利用、配套建设等问题，形成齐抓共管的工作格局。加强系统行业管理，进一步完善项目建设“绿色通道”，在设计把关、工程造价、项目招标、质安监管、竣工验收、后续管理等方面加大力度，保障项目顺利实施。二是落实管理长治久安。进一步探讨解决老旧小区后续管理存在的系列难点问题。譬如，开展产权明晰研究，破解新增设施建设用地、绿地和停车场土地权益再分配问题；研究既有建筑加装电梯的建设管理问题，出台切实可行的管理办法、激励政策和奖补措施来指导建设；研究小区公共设施收益的管理使用问题，维护群众合法权益；研究解决小区物业管理费用合理分担等问题。深入探索小区的社区和物业管理模式，结合实际情况，当前我州应以建立“社区为主、物管为辅”的管理机制为重点，强化社区和业委会后续管理服务，推行“社区+业委会+楼栋长”的管理新模式，推行“短期政府兜底，先尝后买”的物业管理市场化模式等，多渠道、多形式打通小区便民服务最后“1米”，防止前治后乱、治管脱节现象发生。要发挥“互联网+共建共治”理念，开展党建引领的基层管理工作，打造共建共治共享的社会治理新格局。

（四）督查督办，加快改造进度。进一步对旧改工作开展督查督办，以省州考核为抓手，坚持问题导向，按照考核要求和时间节点，推动老旧小区改造工作再升温、进度再提速、督导再严格，压紧压实责任，对改造中出现的重点难点堵点，现场督导，积极应对，传导责任压力，凝聚工作合力，增强建设动力。同时，根据工作进展情况，对项目建设滞后的县市报请州政府高位调度，提高县市政府重视程度，形成改造工作合力。

非常感谢您们对我局城镇老旧小区改造工作的理解和支持，希望您们一如既往地关心支持城镇老旧小区改造，共同推动我州城乡建设高质量发展，建设美丽幸福新湘西。

签发领导：李云信

承办人员：向洪波

联系电话：8222620

湘西自治州住房和城乡建设局

2023年8月2日